母は一人で自宅に住んでいます。土地建物の名義は母になっています。

長男と長女は結婚していて別に家を持っています。

母を一人暮らしさせておくには、そろそろ心配な年になってきました。自宅をすぐ処分
するつもりは無いのですが、施設への入居も含めて今後の事を考えようとしています。

母が認知症になってしまうと、もう売却はすぐに出来ません。

まず子供のどちらかに成年後見人になってもらって、その方が母の資産を管理しま
す。

手続にかなり費用が掛かるのと、成年後見監督人を選任すると、定期的にその方へ
の報酬が発生してしまいます。

また成年後見人になると、定期的に裁判所に報告書を提出しなければなりません。

認知症になってから、施設に入所する為に自宅を売却しようとしても、簡単には出
来ないので、裁判所の許可のもと売却することになります。

更に母としても、認知症になっていないのに家を売却することに抵抗があり、施設
に入っても、たまには自宅でゆっくりしたいと考えていますが、元気なうちならい
いにしても、成年後見されてしまうと、それもままならなくなります。

一般的な解答です。

まず

・委託者＝母

・受託者＝長男

・受益者＝母

で家族信託契約を締結します。

契約後、自宅を信託登記します。

母が元気なうちはその家で暮らして頂きます。

その後母の調子が悪くなり、施設の入所費用捻出のため、長男が自宅を売却するこ
とが出来ます。

慌てなくていいのなら、しばらくは長男が自宅を管理して、時期が来たら長男の意
思で自宅を売却することが出来ます。

その売却代金は、母の施設のためにどこの許可も得ずに使用することが出来ます。

母に認知が入ってしまっても、たまには自宅へ戻らせたいという事であれば、慌て
て売却しなくても大丈夫です。

成年後見されてしまうと、その売却代金も自由に使うこと実際は出来ません。

母が亡くなったとしても、その自宅をどうするかを長男と長女で決めておいて、例
えば賃貸にするという事であれば、すぐに賃貸に出す事も可能です（相続財産から
外れるためです）。

また長男と長女で協力して管理すれば、信託財産監督人も必要ないので、特に維持
のための費用は掛かりません。

この他にもいろんなパターンが考えられますが、その家によって少し契約内容が変
わります。