父は賃貸アパートを個人で所有しています。

現在は自分で物件を管理していますが、もし自分が認知症や寝たきりになったらどうな
るのかを心配しています。

かと言って、生前に長男に贈与すると、多額の贈与税がかかってしまいます。

賃料も父の口座に入っているので、成年後見してしまうと、口座からお金を引き出しに
くくなってしまいます。

何とかうまく子供に賃貸物件を譲渡する方法はないだろうか？

父が認知症になってしまった段階で、成年後見を使わなければ資金の管理が出来な
くなるが、それよりも、物件の修理や管理、売却についても全くできなくなってし
まいます。

成年後見は財産管理が主な仕事なので、物件の売却については父のために使うとい
う余程の理由が無いと、裁判所は認めてくれません。

成年後見人は物件の修繕などをしようとしても、いちいち裁判所の許可が必要にな
ります。

物件からの収益は、後見支援信託口座に入りますが、この資金も使おうとするには
裁判所の許可が必要です。

また父が死亡すると、遺産分割協議で物件の名義変更などに時間が掛かる為、その
間物件管理が滞ってしまう。

しかも父が遺言書を書いていればいいが、書いていないとなおさら時間が掛かる。

一般的な解答です。

まず

・委託者＝父

・受託者＝長男

・受益者＝父

で家族信託契約を締結します。

契約後、賃貸アパートは信託登記をします。

父が元気な時は、父がアパートの管理をしてもいいですし、長男に管理権限が移っ
た以上、長男が行なっても構いません。

銀行に信託口口座を作り、そこに賃料を入れるのですが、その口座の収入を長男が
父に定期的に渡せます（どこの許可も必要ありません）。

管理権が長男に行った以上、アパートの修繕なども長男の判断で出来ます。

もし父が亡くなっても、特に相続手続は必要ありません。

契約に例えば、”父死亡後は長男と長女の共同で物件を管理する”などと入れれ
ば、長女にも賃料収入を渡すようにすることも出来ますし、父の死亡を原因とし
て、信託契約を解約し、残余財産を長男に渡すという事も出来ます。

父死亡後のアパートをどうするかは、長男と長女で父の生前に話しておけばいいの
で、その内容に従って契約を考えます。

この他にもいろんなパターンが考えられますが、その家によって少し契約内容が変
わります。